iAste.it Aste immobiliari con analisi AI Checklist pre-asta Documento generato il 27/10/2026 · iAste.it
⬢ Strumento gratuito CHECKLIST PRE-ASTA 48 controlli da fare prima di presentare un'offerta, in ordine. Rispondi a cinque domande e la lista si adatta al tuo caso: i progressi restano salvati su questo dispositivo. Il tuo caso Serve solo a nascondere i controlli che non ti riguardano. Nel dubbio lascia «Sì»: meglio un controllo in più. Compri con un mutuo? L'immobile è occupato? È in un condominio? Chiedi la «prima casa»? La vendita è telematica? 0 di 48 controlli completati Togli la spunta a sinistra del titolo per escludere un'intera categoria dalla checklist e dal conteggio. Includi la categoria Budget e tempi 1 Budget e tempi Da chiarire prima ancora di aprire la perizia: all'asta il tempo non si negozia. Fissa il tetto massimo di spesa, costi accessori inclusi Critico Non il prezzo massimo che vuoi offrire: la cifra totale che sei disposto a far uscire dal conto. Imposte, compenso del delegato, trascrizione e lavori pesano spesso il 10-20% oltre l'aggiudicazione. Verifica di avere la cauzione disponibile e come va versata Critico Di norma il 10% del prezzo offerto. L'avviso indica lo strumento (bonifico su conto della procedura, assegno circolare) e il termine entro cui deve risultare accreditata: non il giorno in cui parte il bonifico. Segna il termine per il saldo del prezzo Critico Di regola 120 giorni dall'aggiudicazione, non prorogabili. Se non paghi perdi la cauzione e puoi essere chiamato a rispondere della differenza di prezzo nella nuova vendita. Fatti deliberare il mutuo prima di presentare l'offerta Critico Una pre-delibera generica non basta: serve una banca che abbia già valutato quel preciso immobile. Se il finanziamento salta dopo l'aggiudicazione, il problema resta tuo. Verifica che la banca lavori con le vendite giudiziarie Importante L'art. 585 c.p.c. consente l'erogazione contestuale al decreto di trasferimento, con iscrizione dell'ipoteca sull'immobile aggiudicato. Non tutti gli istituti hanno un prodotto per le aste: chiedilo esplicitamente. Metti in conto i mesi di attesa fra aggiudicazione e possesso Consigliato Fra decreto di trasferimento, cancellazioni ed eventuale liberazione possono passare diversi mesi. Se stai vendendo o disdicendo un'altra casa, tienine conto. Includi la categoria I documenti da leggere 2 I documenti da leggere Sono tutti pubblici e gratuiti. Chi salta questa parte compra alla cieca. Avviso di vendita, letto per intero Critico Contiene prezzo base, offerta minima ammissibile, rilancio minimo, termine e modalità di presentazione dell'offerta, data della gara e regole di pagamento. È il documento che vince su ogni altra informazione. Ordinanza di vendita e delega al professionista Critico È qui che si legge chi paga le cancellazioni delle ipoteche, chi si occupa della liberazione e con quali tempi, e se ci sono condizioni particolari. Due immobili identici possono avere ordinanze molto diverse. Perizia di stima completa, allegati compresi Critico Non solo il riepilogo: gli allegati contengono planimetrie, visure, documentazione fotografica e spesso le note più scomode su abusi e difformità. Planimetria catastale e visura Importante Servono per confrontare quello che risulta al catasto con quello che si vede nelle foto e nella descrizione del perito. Attestato di prestazione energetica (APE) Consigliato Spesso assente nelle vendite giudiziarie: se manca, sappi che dovrai produrlo tu per eventuali contratti futuri. Regolamento di condominio e ultimi bilanci Importante Il regolamento può vietare attività (affitti brevi, studi professionali, animali). I bilanci dicono se il condominio ha lavori straordinari in corso o già deliberati. Includi la categoria L'immobile 3 L'immobile Le voci che più spesso trasformano un affare in un problema. Stato di occupazione: libero, occupato dal debitore o da terzi Critico Sono tre situazioni molto diverse. Un immobile libero si prende subito; occupato dal debitore va liberato dal custode; occupato da terzi con titolo opponibile alla procedura potresti doverlo tenere così com'è. Se c'è un contratto di locazione: data certa, canone e scadenza Critico Un contratto con data certa anteriore al pignoramento e regolarmente registrato è di regola opponibile all'aggiudicatario. Verifica anche se il canone è in linea con il mercato o irrisorio. Conformità edilizia: difformità, abusi e costo della sanatoria Critico Cerca in perizia le parole «difformità», «abuso», «sanatoria», «condono». Un abuso non sanabile può rendere l'immobile invendibile e non finanziabile. Chiedi al perito o a un tecnico quanto costa sistemarlo, prima di offrire. Conformità catastale: la planimetria corrisponde allo stato dei luoghi Importante Le difformità catastali si sistemano con costi contenuti, ma vanno previste. Nelle vendite giudiziarie l'obbligo di conformità non blocca il trasferimento: il costo dell'allineamento è tuo. Prenota il sopralluogo con il custode giudiziario Critico È gratuito ed è un tuo diritto: i riferimenti del custode sono nell'avviso e sull'annuncio. Vedere l'immobile di persona resta il controllo che vale più di tutti gli altri messi insieme. Valuta lo stato degli impianti e stima i lavori Importante Elettrico, idraulico, riscaldamento, infissi, coperture. Un immobile «da ristrutturare» in perizia significa quasi sempre che gli impianti non sono a norma. Vincoli, servitù e diritti di terzi Critico Usufrutto, diritto di abitazione, servitù di passaggio, vincoli paesaggistici o di beni culturali con diritto di prelazione. Alcuni sopravvivono alla vendita forzata e ti restano addosso. Arretrati condominiali dell'anno in corso e del precedente Critico Ne rispondi in solido con il debitore (art. 63 disp. att. c.c.). Chiedi all'amministratore o al custode l'importo aggiornato: possono essere migliaia di euro. Lavori straordinari deliberati e non ancora pagati Importante Facciata, tetto, ascensore, adeguamenti antincendio. Se la delibera è già stata presa, la quota può arrivare a te. Vai a vedere la zona, non solo l'immobile Consigliato Passa in orari diversi. Servizi, parcheggi, rumore, cantieri in corso, qualità del vicinato: sono cose che nessuna perizia scrive e che decidono se rivenderai bene. Confronta il prezzo base con i valori reali della zona Consigliato Un immobile all'asta è conveniente solo rispetto al mercato di quel quartiere, non rispetto alla stima del perito. Guarda annunci comparabili e le quotazioni ufficiali dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare. Includi la categoria La procedura 4 La procedura Regole formali: qui gli errori non si recuperano. Annota tribunale, numero e anno della procedura, delegato e custode Importante Ti serviranno per ogni comunicazione, per il bonifico della cauzione e per prenotare la visita. Verifica il tipo di vendita Critico Senza incanto è la regola: si presentano offerte segrete e, se ce n'è più di una, si apre la gara. Con incanto è rara. La modalità cambia i termini e i documenti da presentare. Termine di presentazione dell'offerta: giorno E ora Critico Molte offerte vengono escluse per pochi minuti di ritardo o per un bonifico con valuta successiva. Considera almeno due giorni di margine. Offerta minima ammissibile Critico Di regola non può essere inferiore al 75% del prezzo base. Un'offerta più bassa è semplicemente inefficace: non viene nemmeno valutata. Rilancio minimo in caso di gara Importante Se ci sono più offerte si apre la gara fra gli offerenti. Sapere il rilancio minimo ti serve per decidere in anticipo dove ti fermi. Registrati per tempo sul portale del gestore della vendita telematica Critico Serve un'identità digitale e, in molti casi, una casella PEC. La registrazione può richiedere giorni: non ridurti all'ultimo. Verifica la casella di posta da cui invii l'offerta Critico Nelle vendite telematiche l'offerta si trasmette secondo regole precise di firma e di invio. Un invio dall'indirizzo sbagliato o senza firma digitale rende l'offerta inammissibile. Controlla che non ci siano sospensioni o istanze di conversione Importante Il debitore può chiedere la conversione del pignoramento e la vendita può essere sospesa fino all'ultimo. Ricontrolla l'annuncio sul Portale delle Vendite Pubbliche il giorno prima. Includi la categoria Preparare l'offerta 5 Preparare l'offerta La parte più meccanica, e quella dove si perdono più aggiudicazioni. Modulo di offerta compilato in ogni campo Critico Dati anagrafici completi, codice fiscale, prezzo offerto in cifre e in lettere, termine di pagamento proposto. Un campo lasciato in bianco può bastare per l'esclusione. Marca da bollo da 16 € Critico Sull'offerta cartacea va apposta fisicamente; nella vendita telematica si assolve secondo le modalità indicate dal gestore. Bonifico della cauzione con largo anticipo Critico Conta la data di accredito, non quella dell'ordine. Un bonifico ordinario può impiegare due giorni lavorativi: se il termine è lunedì, il venerdì è già tardi. Documento d'identità e codice fiscale di tutti gli offerenti Critico In corso di validità. Se offrite in più persone servono i documenti di ciascuno, con l'indicazione delle quote. Se sei coniugato in comunione dei beni, indica i dati del coniuge Importante L'immobile entrerà in comunione anche se l'offerta è a tuo nome. Se vuoi acquistare in via personale devi dichiararlo nei modi previsti. Se acquisti con una società: visura camerale e poteri di firma Importante Va allegata la documentazione che dimostra che chi firma può impegnare la società. Chiedi l'agevolazione «prima casa» nell'offerta Critico Va dichiarata espressamente, con i requisiti, prima del decreto di trasferimento. Non è una cosa che si sistema dopo dal commercialista. Valuta e chiedi l'applicazione del «prezzo-valore» Importante Per le persone fisiche che comprano abitazioni, l'imposta di registro può calcolarsi sul valore catastale invece che sul prezzo. Va chiesto espressamente: spesso vale migliaia di euro. Valuta l'offerta per persona da nominare Consigliato È possibile solo tramite avvocato e con dichiarazione entro tre giorni dall'aggiudicazione. Utile se vuoi decidere dopo l'intestazione definitiva. Rileggi IBAN, causale e intestazione indicati nell'avviso Critico Un bonifico su un conto sbagliato è un problema serio da recuperare e nel frattempo l'offerta risulta priva di cauzione. Includi la categoria Dopo l'aggiudicazione 6 Dopo l'aggiudicazione Aggiudicarsi l'immobile è metà del lavoro. Salda il prezzo entro il termine, senza contare su proroghe Critico Il termine indicato nell'offerta o nell'avviso è perentorio. Il ritardo comporta la decadenza dall'aggiudicazione e la perdita della cauzione. Versa le spese di trasferimento richieste dal delegato Critico Compenso della fase di trasferimento a tuo carico, imposte, trascrizione e volture. Il delegato ti manda un conteggio: pagalo nei tempi indicati. Controlla il decreto di trasferimento e la sua trascrizione Importante Verifica che i dati catastali e i confini siano corretti prima che il decreto venga trascritto: correggere dopo è molto più laborioso. Segui l'ordine di cancellazione delle formalità pregiudizievoli Importante Ipoteche e pignoramenti si cancellano su ordine del giudice. Finché sono iscritti, la visura del tuo immobile continua a mostrarli. Chiedi al custode l'attuazione dell'ordine di liberazione Critico Non fare da solo e non trattare privatamente con l'occupante prima di aver parlato con il custode: la liberazione è un procedimento con regole sue. Comunica il passaggio di proprietà all'amministratore Importante Serve per l'aggiornamento dell'anagrafe condominiale e per fermare l'addebito delle quote al precedente proprietario. Volture di utenze, IMU e TARI, e polizza assicurativa Consigliato Luce, gas, acqua, dichiarazione TARI, allineamento IMU. E assicura l'immobile prima ancora di iniziare i lavori. Questa checklist non sostituisce un professionista. Termini, obblighi e ripartizione delle spese cambiano da tribunale a tribunale e da procedura a procedura: quello che vale sempre è l'avviso di vendita e l'ordinanza del giudice dell'esecuzione. Per gli aspetti fiscali, edilizi e legali fatti assistere da un commercialista, da un tecnico e da un avvocato. iAste non fornisce consulenza legale, fiscale o tecnica. Calcolatore Costi Extra Asta → Quanto costa davvero, oltre al prezzo di aggiudicazione. Domande frequenti → Come funziona un'asta, dalla perizia all'aggiudicazione.
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Checklist pre-asta

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Checklist da seguire prima di un'asta immobiliare

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CHECKLIST PRE-ASTA

48 controlli da fare prima di presentare un'offerta, in ordine. Rispondi a cinque domande e la lista si adatta al tuo caso: i progressi restano salvati su questo dispositivo.

Il tuo caso

Serve solo a nascondere i controlli che non ti riguardano. Nel dubbio lascia «Sì»: meglio un controllo in più.

Compri con un mutuo?

L'immobile è occupato?

È in un condominio?

Chiedi la «prima casa»?

La vendita è telematica?

0 di 48 controlli completati

Togli la spunta a sinistra del titolo per escludere un'intera categoria dalla checklist e dal conteggio.

Budget e tempi

Da chiarire prima ancora di aprire la perizia: all'asta il tempo non si negozia.

Fissa il tetto massimo di spesa, costi accessori inclusi Critico Non il prezzo massimo che vuoi offrire: la cifra totale che sei disposto a far uscire dal conto. Imposte, compenso del delegato, trascrizione e lavori pesano spesso il 10-20% oltre l'aggiudicazione.
Verifica di avere la cauzione disponibile e come va versata Critico Di norma il 10% del prezzo offerto. L'avviso indica lo strumento (bonifico su conto della procedura, assegno circolare) e il termine entro cui deve risultare accreditata: non il giorno in cui parte il bonifico.
Segna il termine per il saldo del prezzo Critico Di regola 120 giorni dall'aggiudicazione, non prorogabili. Se non paghi perdi la cauzione e puoi essere chiamato a rispondere della differenza di prezzo nella nuova vendita.
Fatti deliberare il mutuo prima di presentare l'offerta Critico Una pre-delibera generica non basta: serve una banca che abbia già valutato quel preciso immobile. Se il finanziamento salta dopo l'aggiudicazione, il problema resta tuo.
Verifica che la banca lavori con le vendite giudiziarie Importante L'art. 585 c.p.c. consente l'erogazione contestuale al decreto di trasferimento, con iscrizione dell'ipoteca sull'immobile aggiudicato. Non tutti gli istituti hanno un prodotto per le aste: chiedilo esplicitamente.
Metti in conto i mesi di attesa fra aggiudicazione e possesso Consigliato Fra decreto di trasferimento, cancellazioni ed eventuale liberazione possono passare diversi mesi. Se stai vendendo o disdicendo un'altra casa, tienine conto.

I documenti da leggere

Sono tutti pubblici e gratuiti. Chi salta questa parte compra alla cieca.

Avviso di vendita, letto per intero Critico Contiene prezzo base, offerta minima ammissibile, rilancio minimo, termine e modalità di presentazione dell'offerta, data della gara e regole di pagamento. È il documento che vince su ogni altra informazione.
Ordinanza di vendita e delega al professionista Critico È qui che si legge chi paga le cancellazioni delle ipoteche, chi si occupa della liberazione e con quali tempi, e se ci sono condizioni particolari. Due immobili identici possono avere ordinanze molto diverse.
Perizia di stima completa, allegati compresi Critico Non solo il riepilogo: gli allegati contengono planimetrie, visure, documentazione fotografica e spesso le note più scomode su abusi e difformità.
Planimetria catastale e visura Importante Servono per confrontare quello che risulta al catasto con quello che si vede nelle foto e nella descrizione del perito.
Attestato di prestazione energetica (APE) Consigliato Spesso assente nelle vendite giudiziarie: se manca, sappi che dovrai produrlo tu per eventuali contratti futuri.
Regolamento di condominio e ultimi bilanci Importante Il regolamento può vietare attività (affitti brevi, studi professionali, animali). I bilanci dicono se il condominio ha lavori straordinari in corso o già deliberati.

La procedura

Regole formali: qui gli errori non si recuperano.

Annota tribunale, numero e anno della procedura, delegato e custode Importante Ti serviranno per ogni comunicazione, per il bonifico della cauzione e per prenotare la visita.
Verifica il tipo di vendita Critico Senza incanto è la regola: si presentano offerte segrete e, se ce n'è più di una, si apre la gara. Con incanto è rara. La modalità cambia i termini e i documenti da presentare.
Termine di presentazione dell'offerta: giorno E ora Critico Molte offerte vengono escluse per pochi minuti di ritardo o per un bonifico con valuta successiva. Considera almeno due giorni di margine.
Offerta minima ammissibile Critico Di regola non può essere inferiore al 75% del prezzo base. Un'offerta più bassa è semplicemente inefficace: non viene nemmeno valutata.
Rilancio minimo in caso di gara Importante Se ci sono più offerte si apre la gara fra gli offerenti. Sapere il rilancio minimo ti serve per decidere in anticipo dove ti fermi.
Registrati per tempo sul portale del gestore della vendita telematica Critico Serve un'identità digitale e, in molti casi, una casella PEC. La registrazione può richiedere giorni: non ridurti all'ultimo.
Verifica la casella di posta da cui invii l'offerta Critico Nelle vendite telematiche l'offerta si trasmette secondo regole precise di firma e di invio. Un invio dall'indirizzo sbagliato o senza firma digitale rende l'offerta inammissibile.
Controlla che non ci siano sospensioni o istanze di conversione Importante Il debitore può chiedere la conversione del pignoramento e la vendita può essere sospesa fino all'ultimo. Ricontrolla l'annuncio sul Portale delle Vendite Pubbliche il giorno prima.

Dopo l'aggiudicazione

Aggiudicarsi l'immobile è metà del lavoro.

Salda il prezzo entro il termine, senza contare su proroghe Critico Il termine indicato nell'offerta o nell'avviso è perentorio. Il ritardo comporta la decadenza dall'aggiudicazione e la perdita della cauzione.
Versa le spese di trasferimento richieste dal delegato Critico Compenso della fase di trasferimento a tuo carico, imposte, trascrizione e volture. Il delegato ti manda un conteggio: pagalo nei tempi indicati.
Controlla il decreto di trasferimento e la sua trascrizione Importante Verifica che i dati catastali e i confini siano corretti prima che il decreto venga trascritto: correggere dopo è molto più laborioso.
Segui l'ordine di cancellazione delle formalità pregiudizievoli Importante Ipoteche e pignoramenti si cancellano su ordine del giudice. Finché sono iscritti, la visura del tuo immobile continua a mostrarli.
Chiedi al custode l'attuazione dell'ordine di liberazione Critico Non fare da solo e non trattare privatamente con l'occupante prima di aver parlato con il custode: la liberazione è un procedimento con regole sue.
Comunica il passaggio di proprietà all'amministratore Importante Serve per l'aggiornamento dell'anagrafe condominiale e per fermare l'addebito delle quote al precedente proprietario.
Volture di utenze, IMU e TARI, e polizza assicurativa Consigliato Luce, gas, acqua, dichiarazione TARI, allineamento IMU. E assicura l'immobile prima ancora di iniziare i lavori.

Questa checklist non sostituisce un professionista. Termini, obblighi e ripartizione delle spese cambiano da tribunale a tribunale e da procedura a procedura: quello che vale sempre è l'avviso di vendita e l'ordinanza del giudice dell'esecuzione. Per gli aspetti fiscali, edilizi e legali fatti assistere da un commercialista, da un tecnico e da un avvocato. iAste non fornisce consulenza legale, fiscale o tecnica.

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Come funziona un'asta, dalla perizia all'aggiudicazione.

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