RIBASSO ASTA IMMOBILIARE
Quando un'asta va deserta il lotto torna in vendita a un prezzo più basso. Di quanto più basso, misurato sui lotti che ci sono passati davvero.
Ultimo aggiornamento dei dati:
Il calo mediano fra un tentativo e il successivo
−25%
È la misura su 2.080 passaggi di prezzo fra due tentativi consecutivi dello stesso lotto. Metà dei ribassi è più profonda di così, metà più leggera: la mediana, non la media, perché un singolo capannone svenduto non deve spostare il numero che legge chi compra un appartamento.
La media, per confronto, è del 22,9%, e il ribasso più profondo che abbiamo visto arriva al 88,1%.
1.699
lotti hanno provato più di una volta
449
ci hanno provato almeno tre volte
2.163
passaggi di prezzo confrontabili
83
passaggi in cui il prezzo non è sceso
Come si distribuiscono i ribassi
Quanti passaggi di prezzo cadono in ciascuna fascia di sconto. Le colonne sono in scala sulla fascia più popolata.
La fascia più frequente è dal 20% al 30%, dove cade il 67% dei ribassi: è quello che si può ragionevolmente aspettarsi al tentativo successivo, non il caso eccezionale.
Il ribasso non è automatico
In 83 passaggi su 2.163 il tribunale ha riproposto il lotto allo stesso prezzo. Succede quando il rinvio dipende da un vizio della pubblicità o da un'istanza delle parti, non dall'assenza di offerte: in quei casi aspettare non fa risparmiare niente.
Non esiste una regola fissa che imponga un taglio del 25%: il giudice lo decide caso per caso, entro il limite di legge di un quarto del prezzo precedente. Il numero di questa pagina è quello che è successo, non quello che deve succedere.
Di quale prezzo stiamo parlando
Del prezzo base: la cifra da cui riparte la gara, quella scritta nell'avviso di vendita e l'unica che il Ministero pubblica. È anche il numero che conta per decidere se presentare un'offerta, perché sotto quella soglia l'offerta non è ammessa.
Nelle gare con più partecipanti si chiude più in alto della base: il rilancio è parte del meccanismo. Per questo un ribasso della base non è uno sconto garantito sul prezzo finale, ma sposta in basso il punto da cui tutti partono.
Come è calcolato il ribasso
Quando un lotto torna in vendita il tribunale lo ripubblica come un annuncio nuovo, con un numero diverso: nel portale non esiste nessun campo che colleghi il tentativo di oggi a quello di sei mesi fa. Il collegamento lo teniamo noi, conservando ogni tentativo passato dello stesso immobile — riconosciuto da tribunale, comune, indirizzo e numero di lotto.
Da lì il conto è semplice: si mettono i tentativi di un lotto in ordine di data e si confronta ogni tentativo con quello immediatamente successivo. Non il primo con l'ultimo: un lotto che ha provato quattro volte ha accumulato tre ribassi, e sommarli in uno solo gonfierebbe il numero.
Conviene aspettare il prossimo ribasso?
È la domanda per cui quasi tutti arrivano qui, e la risposta onesta è che il ribasso ha un prezzo. Fra un tentativo e il successivo passano mesi; nel frattempo l'immobile resta occupato o si degrada, le spese condominiali continuano a maturare, e soprattutto il lotto più basso è anche quello che tutti hanno visto scendere: al tentativo dopo la concorrenza aumenta, e chi offre solo la base minima resta fuori.
Il numero di questa pagina serve a decidere con una cifra davanti invece che a intuito: sapere che il ribasso tipico vale 25% permette di confrontarlo con quello che costa aspettare, e di capire quando la differenza non vale i mesi di attesa.