Visitare un immobile all'asta: la guida alla visita al custode

La visita all'immobile è il momento in cui l'asta smette di essere un insieme di documenti e diventa una casa vera. È l'unica occasione per vedere con i tuoi occhi ciò che stai per comprare, e sfruttarla bene può evitarti errori costosi. Questa guida ti dice come prepararti, cosa guardare e cosa chiedere al custode giudiziario.

Come si prenota la visita

Il custode giudiziario è la persona incaricata dal tribunale di custodire l'immobile e di mostrarlo ai potenziali acquirenti. Non è un'agenzia immobiliare, non ha interessi nella vendita e non può trattare il prezzo. Il suo compito è solo quello di farti visitare l'immobile e di rispondere a domande di carattere pratico.

Il suo recapito (nome, telefono o email) si trova nell'avviso di vendita, il documento ufficiale che pubblica il tribunale. Lo trovi anche sulla scheda dell'annuncio su iAste.it. Per prenotare la visita, contattalo direttamente: di solito si risponde entro pochi giorni e si concordano data e ora.

La visita è quasi sempre accompagnata: il custode ti fa entrare, ti lascia guardare le stanze e risponde alle tue domande. È spesso breve, a volte dura meno di mezz'ora, e può capitare che ci siano altre persone interessate nello stesso momento. Non aspettarti una visita libera e senza fretta: arriva preparato con una lista di cose da controllare e domande da fare.

Come si trova l'immobile alla vendita

Prima di visitare, controlla nell'avviso di vendita come si trova l'immobile: libero, occupato dal debitore, occupato da terzi con o senza titolo. Questa informazione è fondamentale perché cambia completamente la visita.

Se l'immobile è libero, puoi vedere tutto con calma e fare foto. Se è occupato dal debitore, la visita può essere più tesa: il debitore potrebbe essere presente e non collaborativo. Se è occupato da terzi con un contratto di locazione, la visita potrebbe essere più difficile da organizzare e potresti non vedere tutte le stanze.

Lo stato di occupazione influisce anche sul valore e sulla tempistica di consegna dell'immobile. Un immobile libero è più semplice e veloce da ottenere, mentre uno occupato può richiedere procedure di sfratto che allungano i tempi. Per questo, durante la visita, cerca di capire chi vive lì e in che condizioni.

Le sette cose da guardare, in ordine

Quando sei dentro, segui un ordine preciso per non dimenticare nulla. Ecco i sette punti chiave da controllare.

1. Corrispondenza con la planimetria. Porta con te la planimetria della perizia e confrontala con le stanze reali. Verifica che i muri siano al posto giusto, che le stanze abbiano le dimensioni indicate e che non ci siano state modifiche abusive. Se trovi differenze, chiedi al custode e segnalale al tuo tecnico.

2. Impianti. Controlla il quadro elettrico, la caldaia, l'impianto idraulico. Cerca segni di usura, ruggine, cavi scoperti. Se l'immobile è vuoto da tempo, gli impianti potrebbero non essere funzionanti. Chiedi al custode se sono stati fatti controlli recenti.

3. Umidità e infiltrazioni. Guarda i muri, i soffitti e gli angoli delle stanze. Macchie scure, rigonfiamenti, odore di muffa sono segnali di umidità. Controlla anche i muri esterni e il tetto, se puoi. L'umidità è uno dei problemi più costosi da risolvere.

4. Infissi e serramenti. Apri e chiudi finestre e porte. Verifica che chiudano bene, che i vetri siano integri e che le guarnizioni non siano deteriorate. Infissi vecchi o rotti significano costi di sostituzione.

5. Copertura e struttura. Se l'immobile è un condominio, controlla lo stato del tetto e della facciata. Se è una casa singola, cerca di vedere il tetto da fuori. Crepe nei muri portanti, cedimenti, distacchi di intonaco sono segnali di problemi strutturali.

6. Parti comuni. Scale, androne, cortile, giardino: lo stato delle parti comuni ti dice molto sulla salute del condominio. Se sono trascurate, probabilmente ci sono problemi di gestione o morosità.

7. Stato generale di manutenzione. Infine, fatti un'idea complessiva: l'immobile è stato mantenuto o è stato abbandonato? La risposta ti aiuta a stimare i costi di ristrutturazione.

Le domande da fare al custode

Il custode è una fonte preziosa di informazioni, ma non sa tutto. Fai domande mirate e prendi appunti.

• Chi occupa l'immobile e da quando? Se è occupato, chiedi se si tratta del debitore, di inquilini con contratto o di occupanti senza titolo. Questo influisce sulla procedura di consegna.
• Ci sono spese condominiali arretrate? Il custode potrebbe conoscere l'importo delle spese non pagate. Se non lo sa, puoi chiederlo all'amministratore di condominio.
• L'immobile è già stato visitato molto? Se ci sono state molte visite, potrebbe esserci un interesse diffuso. Se invece è passato in vendita altre volte senza successo, forse ci sono problemi.
• Ci sono state offerte precedenti? In alcune procedure, il custode può dirti se ci sono state offerte e a quanto ammontavano.
• Ci sono problemi noti? Chiedi direttamente se ci sono problemi strutturali, di umidità o di altra natura che non sono evidenti.

Non aspettarti risposte su tutto: il custode non è un tecnico e potrebbe non conoscere i dettagli. Per le questioni tecniche, dovrai affidarti alla perizia e a un tuo tecnico di fiducia.

Le verifiche in ordine di importanza

Le verifiche si dividono in tre fasi: prima, durante e dopo la visita.

Prima della visita: controlla la perizia, la planimetria, i documenti catastali. Fai una lista di cosa guardare e di domande da fare. Verifica la posizione dell'immobile e il contesto urbano.

Durante la visita: segui la lista dei sette punti, fai foto (se permesso), prendi appunti. Non avere fretta: prenditi il tempo per guardare ogni stanza con attenzione.

Dopo la visita: confronta le tue osservazioni con la perizia. Se hai dubbi, consulta un tecnico di fiducia (geometra, ingegnere) per una valutazione più approfondita. Usa la checklist delle verifiche pre-asta per non dimenticare nulla.

Cosa fare se la visita non è possibile

In alcuni casi, la visita non è possibile: l'immobile è inagibile, il debitore non collabora, o il custode non riesce a organizzarla. Cosa fare?

Prima di tutto, leggi l'avviso di vendita: potrebbe indicare che la visita non è possibile o che si può fare solo in determinati orari. In alcuni casi, il tribunale può disporre l'accesso forzoso, ma non è la norma.

Se non puoi visitare, puoi comunque ricostruire molto: la perizia contiene foto e descrizioni dettagliate, la vista dall'esterno ti dà un'idea dello stato dell'edificio, e le informazioni di zona (servizi, trasporti, valore medio) le trovi online.

Tuttavia, la mancata visita è un rischio serio. Se non hai potuto vedere l'interno, non sai se ci sono problemi nascosti. In questo caso, valuta se l'eventuale sconto sul prezzo giustifica il rischio. Se hai dubbi, è meglio non offrire.

Per farti un'idea più precisa, puoi anche confrontare l'immobile con altri annunci simili nella zona, usando il calcolatore dei costi d'acquisto per stimare la spesa totale.

Conclusione

La visita è il tuo momento di verità: è lì che scopri se l'immobile fa per te. Preparati con una lista, fai domande al custode e prendi appunti. Se la visita non è possibile, valuta con attenzione i rischi. E quando sei pronto, cerca fra gli annunci d'asta per trovare la tua occasione.

Per approfondire, leggi anche la guida su come si legge la perizia di un'asta e quella su immobile occupato all'asta.