Spese condominiali arretrate: chi le paga dopo l'asta

Quando compri un immobile all'asta, ti chiedi se le spese condominiali non pagate dal vecchio proprietario diventeranno un tuo problema. La risposta breve è sì, ma solo per un periodo limitato. Ecco come funziona e cosa puoi fare per non farti trovare impreparato.

Perché il condominio può chiedere soldi a chi compra

La legge italiana prevede che il nuovo proprietario sia solidalmente responsabile con il precedente per il pagamento delle spese condominiali relative all'anno in corso e a quello precedente. In pratica, se il vecchio proprietario non ha pagato le quote di questi due periodi, il condominio può chiedere l'intero importo a te, anche se il debito è stato contratto prima del tuo acquisto.

Questa regola esiste per proteggere il condominio: se il vecchio proprietario sparisce o non ha soldi, il condominio può rivolgersi a chi subentra nella proprietà. Il termine "solidale" significa che il condominio può scegliere a chi chiedere il pagamento: a te, al vecchio proprietario, o a entrambi. Se paghi tu, poi puoi rivalerti sul vecchio proprietario, ma nella pratica è difficile recuperare i soldi.

Il periodo coperto è quindi limitato: non tutti gli arretrati, ma solo quelli relativi agli ultimi due anni. Se il vecchio proprietario aveva debiti più vecchi, il condominio non può chiederteli direttamente, ma può comunque agire contro di lui. Tuttavia, se il condominio ha già ottenuto un decreto ingiuntivo o una sentenza contro il vecchio proprietario, potrebbe pignorare l'immobile, ma questo non ti riguarda direttamente.

Dove si leggono gli arretrati

La perizia di stima, redatta dal consulente tecnico del tribunale, contiene una sezione dedicata alle spese condominiali. Qui trovi l'importo delle spese insolute al momento della perizia. Tuttavia, questo numero potrebbe essere già vecchio: la perizia viene fatta mesi prima dell'asta, e nel frattempo il vecchio proprietario potrebbe aver pagato qualcosa, o il condominio potrebbe aver deliberato nuove spese.

Per avere un quadro aggiornato, devi chiedere all'amministratore di condominio un certificato delle spese. Puoi farlo prima dell'asta, anche se non sei ancora proprietario: l'amministratore ha l'obbligo di fornire le informazioni a chiunque abbia un interesse legittimo, come un potenziale acquirente. Chiedi un documento scritto che elenchi tutte le spese insolute, con la data di riferimento.

Quando parli con l'amministratore, chiedi anche se ci sono lavori straordinari già deliberati ma non ancora pagati. Questi potrebbero ricadere su di te, come vedremo nella prossima sezione.

Spese ordinarie, straordinarie e deliberate

Le spese condominiali si dividono in tre categorie, e per ciascuna la responsabilità è diversa.

• Spese ordinarie: sono quelle per la manutenzione quotidiana, come pulizia, luce scale, giardino. Per queste vale la regola della solidarietà: l'anno in corso e quello precedente sono a carico del nuovo proprietario.
• Spese straordinarie: sono quelle per interventi importanti, come il rifacimento della facciata o il nuovo ascensore. Se sono state deliberate prima della vendita, sono a carico di chi compra, anche se i lavori non sono ancora iniziati. Se invece la delibera arriva dopo il tuo acquisto, paghi solo la quota relativa al periodo successivo.
• Spese deliberate ma non ancora pagate: se il condominio ha approvato un lavoro straordinario e ha già stabilito le quote, ma il vecchio proprietario non le ha pagate, queste sono a tuo carico come parte delle spese straordinarie.

La distinzione è importante perché le spese straordinarie possono essere molto elevate. Se la perizia indica solo le spese ordinarie insolute, ma ci sono lavori straordinari deliberati, l'importo che ti troverai a pagare potrebbe essere molto più alto.

Come tenerne conto nell'offerta

Quando decidi quanto offrire, devi considerare gli arretrati come parte del costo totale dell'immobile. Non trattarli come una voce separata: sommandoli al prezzo di aggiudicazione ottieni il costo reale dell'operazione. L'importo degli arretrati che restano a tuo carico lo trovi nella perizia, oppure lo chiedi all'amministratore prima di fare l'offerta: è un numero che esiste ed è scritto da qualche parte, non una cifra da immaginare. Sommalo al prezzo di aggiudicazione prima di decidere. Uno sconto sul valore di stima che sembrava interessante può ridursi parecchio una volta aggiunta quella voce.

Per valutare la convenienza, confronta il costo totale (prezzo di aggiudicazione + arretrati + altre spese) con il valore di mercato dell'immobile. Puoi usare il calcolatore dei costi d'acquisto per avere un'idea precisa. Inoltre, la checklist delle verifiche pre-asta ti aiuta a non dimenticare nessun controllo.

Se gli arretrati sono molto alti, potrebbero rendere l'asta non conveniente. In quel caso, puoi decidere di non partecipare o di offrire un prezzo più basso per compensare. Ricorda che l'asta è una gara: non puoi sapere in anticipo quanto offriranno gli altri, ma puoi stabilire un tetto massimo basato sul costo totale.

Cosa fare dopo l'aggiudicazione

Se ti aggiudichi l'immobile, non aspettare: contatta subito l'amministratore di condominio per farti dare il conto esatto delle spese insolute. Chiedi un documento scritto che elenchi tutte le voci, con le date e gli importi. Verifica anche cosa è stato effettivamente pagato dalla procedura: a volte il tribunale ordina il pagamento di alcune spese con il ricavato della vendita, quindi potresti non doverle pagare tu.

Controlla anche se ci sono state delibere di lavori straordinari dopo la perizia: se sono state approvate prima del decreto di trasferimento, sono a tuo carico. Se invece sono state approvate dopo, paghi solo la quota relativa al periodo successivo al tuo acquisto.

Se ritieni che alcune spese non siano dovute, puoi contestarle all'amministratore, ma dovrai fornire prove. In caso di controversia, potresti dover ricorrere all'autorità giudiziaria, ma è meglio evitare: cerca di risolvere in via stragiudiziale.

Per approfondire, leggi la guida su ipoteche e pignoramenti per capire quali altri oneri possono gravare sull'immobile. E se hai dubbi sulla visita, consulta la guida alla visita all'immobile.

Quando sei pronto a cercare, usa la ricerca annunci per trovare immobili all'asta nella tua zona.

FAQ

Il condominio può chiedermi tutti gli arretrati?

No, solo quelli relativi all'anno in corso e a quello precedente. Per gli anni più vecchi, il condominio può chiedere il pagamento solo al vecchio proprietario. Tuttavia, se il condominio ha già ottenuto un titolo esecutivo contro il vecchio proprietario, potrebbe pignorare l'immobile, ma questo non ti riguarda direttamente.

Posso rifiutarmi di pagare debiti non miei?

No, perché la legge ti rende solidalmente responsabile per le spese dell'anno in corso e di quello precedente. Se il condominio ti chiede il pagamento, devi pagare, ma poi puoi rivalerti sul vecchio proprietario. Rifiutare potrebbe portare a una causa e a interessi di mora.

Come faccio a sapere l'importo esatto prima dell'asta?

Chiedi all'amministratore di condominio un certificato aggiornato delle spese insolute. Puoi farlo anche prima dell'asta, in quanto potenziale acquirente. La perizia fornisce un importo, ma potrebbe essere datato: l'amministratore è la fonte più affidabile.

I lavori straordinari già deliberati sono a mio carico?

Sì, se la delibera è stata approvata prima del decreto di trasferimento. Anche se i lavori non sono ancora iniziati, le quote deliberate sono a carico del nuovo proprietario. Se la delibera arriva dopo il tuo acquisto, paghi solo la quota relativa al periodo successivo.