Quanto costa rimettere a posto una casa comprata all'asta

Il prezzo di aggiudicazione di una casa all'asta è solo il primo passo: spesso l'immobile è da ristrutturare, e i lavori possono incidere pesantemente sul budget complessivo. Capire quanto costerà rimettere a posto la casa prima di fare un'offerta è essenziale per evitare sorprese. Questa guida ti aiuta a stimare i costi di ristrutturazione, a distinguere gli interventi inderogabili da quelli rimandabili e a calcolare quanto puoi permetterti di offrire.

Perché il conto dei lavori si sbaglia quasi sempre

La perizia tecnica allegata all'avviso di vendita descrive lo stato dell'immobile, ma non dice quanto costa sistemarlo. Elenca le superfici, le finiture, le eventuali difformità, ma non fa un preventivo dei lavori. Chi si affida solo alla perizia rischia di sottostimare le spese, perché non tiene conto di ciò che non si vede in una visita di venti minuti.

In una visita veloce è difficile notare l'impianto elettrico vecchio, le tubature da rifare, l'umidità di risalita o le infiltrazioni dal tetto. Questi problemi emergono solo dopo l'acquisto, quando i muri vengono aperti. Per questo la regola pratica è stimare al rialzo, non al ribasso: meglio aspettarsi una spesa maggiore e poi scoprire di aver risparmiato, che il contrario.

Un altro errore comune è dimenticare le spese tecniche: la parcella dell'ingegnere o dell'architetto per la pratica edilizia, i costi di smaltimento delle macerie, le eventuali sanatorie per difformità. Queste voci possono sembrare secondarie, ma pesano sul totale.

Le voci di spesa di una ristrutturazione

Una ristrutturazione completa si compone di diverse voci di spesa, che vanno considerate tutte per avere un quadro realistico. Le principali sono:

• Opere murarie: demolizioni, rifacimento di intonaci, pavimenti, tramezzi.
• Impianti: elettrico, idraulico, termico, eventuale messa a norma.
• Finiture: serramenti, porte, rivestimenti, pitture.
• Pratiche edilizie: onorari del tecnico, diritti comunali, eventuali sanatorie.

Alcune voci sono incomprimibili: gli impianti, ad esempio, devono essere a norma per legge, e non si può risparmiare sulla sicurezza. Altre, come le finiture, possono essere rimandate o scelte in versioni più economiche. La priorità è rendere la casa abitabile, non bella: una cucina vecchia si può sostituire più avanti, ma un impianto elettrico non a norma è pericoloso.

Gli interventi che non si possono rimandare

Ci sono interventi che vanno fatti subito, perché senza quelli la casa non è vivibile o è pericolosa. Il primo è l'impianto elettrico: se datato, va rifatto per metterlo a norma. Lo stesso vale per l'impianto idraulico, soprattutto se le tubature sono vecchie e soggette a perdite. Anche la caldaia va controllata: se non è a norma, va sostituita.

Le infiltrazioni e l'umidità vanno risolte per prime, perché se trascurate possono causare danni strutturali e problemi di salute. Prima di rifare gli intonaci o i pavimenti, bisogna eliminare la causa dell'umidità, che può essere una guaina del tetto rotta, una tubazione che perde o la mancanza di isolamento.

La differenza tra rendere abitabile e rendere bello è fondamentale: il primo obiettivo è avere una casa sicura e funzionante, il secondo è estetico. Concentrati sulle priorità e rimanda il resto, se il budget è limitato.

Le pratiche edilizie e chi le firma

Per ristrutturare, spesso serve un titolo edilizio. Per interventi semplici, come la manutenzione straordinaria, può bastare una comunicazione al Comune. Per lavori più importanti, come cambiare la destinazione d'uso o ristrutturare completamente, serve un permesso di costruire o una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).

In ogni caso, è necessario un tecnico abilitato (ingegnere, architetto o geometra) che rediga i documenti e firmi i progetti. Se l'immobile ha difformità rispetto alla planimetria catastale, vanno sanate: questo comporta tempi e costi aggiuntivi, che vanno messi in conto.

I tempi delle pratiche possono pesare più del costo: un permesso di costruire può richiedere mesi, durante i quali non puoi iniziare i lavori. Meglio informarsi prima di fare l'offerta, per capire se l'immobile ha problemi urbanistici e quanto tempo servirà per sistemarli.

Quanto costano gli immobili di partenza

Per capire se una casa all'asta è un affare, bisogna confrontare il prezzo base con i costi di ristrutturazione. Su iAste.it, il prezzo base mediano per le abitazioni è di 89.250 €, mentre il prezzo base mediano al metro quadro è di 768 €/mq. La superficie mediana è di 118 mq.

Su un immobile economico, i lavori pesano in proporzione molto di più: se il prezzo base è basso, ma la casa è da rifare completamente, il costo dei lavori può avvicinarsi o superare il valore dell'immobile. Per questo è importante valutare con attenzione lo stato dell'immobile e fare un preventivo realistico dei lavori prima di partecipare all'asta.

Come si mette il costo dei lavori dentro l'offerta

Il metodo è semplice: prima fai il conto completo di tutti i costi (prezzo d'asta, tasse, lavori, imprevisti), poi decidi qual è il prezzo massimo che puoi offrire. Se il totale supera il valore di mercato dell'immobile già ristrutturato, l'affare non regge.

Un margine di sicurezza per gli imprevisti è indispensabile: durante i lavori possono emergere problemi non previsti, come tubature da rifare o infiltrazioni scoperte solo dopo. Meglio avere un cuscinetto di almeno il 10-15% del costo dei lavori.

Se il conto non torna, conviene rinunciare: non è un fallimento, ma una decisione razionale. Ci saranno altre aste, e meglio perdere un'occasione che ritrovarsi con una casa che non puoi permetterti di ristrutturare.

Per avere un'idea più precisa dei costi complessivi, puoi usare il calcolatore dei costi d'acquisto che ti aiuta a mettere insieme tutte le voci. E se vuoi approfondire le imposte, leggi la guida su imposte all'asta: registro o IVA.

Prima di fare un'offerta, usa la checklist delle verifiche pre-asta per non dimenticare nulla. E quando sei pronto, cerca fra gli annunci d'asta per trovare l'immobile giusto.