Quanto si risparmia davvero comprando all'asta

Quando si parla di aste immobiliari, la prima domanda è sempre la stessa: quanto si risparmia? La risposta onesta è: dipende. Ma adesso possiamo dire con precisione da cosa dipende, grazie ai dati degli annunci pubblicati sul Portale delle Vendite Pubbliche ed elaborati da iAste.it. In questo articolo vediamo i numeri reali, senza promesse: lo sconto medio, le differenze tra tipi di immobile e province, e quanto di quello sconto resta davvero in tasca dopo imposte e spese.

Che cosa vuol dire "risparmiare" in un'asta

Per capire se conviene comprare all'asta, bisogna prima mettere a fuoco tre cifre diverse, che spesso vengono confuse.

La base d'asta è il prezzo da cui partono le offerte. La stima è il valore che il perito del tribunale ha attribuito all'immobile, sulla base di un'analisi del mercato. Il valore di mercato è il prezzo a cui un immobile simile si vende realmente nella stessa zona, al di fuori dell'asta.

Quando si dice che all'asta si risparmia, ci si riferisce di solito alla differenza tra base d'asta e stima. Ma il confronto onesto è con il valore di mercato: è quello che pagheresti comprando da un privato o da un'agenzia. E la differenza tra stima e valore di mercato può essere notevole, perché la stima del perito è spesso prudente e potrebbe non riflettere l'andamento più recente dei prezzi.

Per questo, quando leggi che un immobile ha uno sconto del 30% sulla stima, non devi pensare che comprerai al 30% in meno del prezzo di mercato. Potrebbe essere così, ma potrebbe anche essere meno, o addirittura nulla. L'unico modo per saperlo è confrontare la base d'asta con immobili simili realmente venduti nella stessa zona.

Lo sconto sul valore di stima

I dati di iAste.it, aggiornati al 23/08/2026, mostrano che lo sconto medio sul valore di stima, per tutti gli annunci attivi, è del 34,3%. Ma questa media nasconde differenze importanti tra i vari tipi di immobile.

Le categorie non residenziali scontano di più: i terreni hanno uno sconto medio del 43,8%, i capannoni e magazzini del 41,4%, e la categoria "Altro" (che comprende immobili particolari) arriva al 56,5%. Gli uffici e negozi si fermano al 31,6%, le abitazioni al 31,2%, mentre depositi e cantine hanno lo sconto più basso, 24,7%.

Perché questa differenza? Gli immobili non residenziali sono più difficili da rivendere: il mercato è più ristretto, la domanda è minore e i tempi di vendita più lunghi. Per questo il tribunale fissa una base d'asta più prudente, per attirare offerte. Le abitazioni, invece, hanno una domanda più ampia e costante, quindi lo sconto è minore.

Le differenze fra province

Anche la provincia in cui si trova l'immobile fa una grande differenza. I dati mostrano uno sconto medio che va dal 51,5% di Sondrio al 29,1% di Lodi.

Ecco i valori per le province coperte da iAste.it: Sondrio 51,5%, Pavia 42,9%, Cremona 39,2%, Como 36%, Brescia 35,8%, Bergamo 33,6%, Varese 32,5%, Mantova 29,8%, Lecco 29,5%, Lodi 29,1%.

Le province con lo sconto più alto sono quelle con un mercato immobiliare meno dinamico, dove gli immobili restano invenduti più a lungo. Nelle province più vivaci, come Bergamo o Brescia, la domanda è più forte e il tribunale può permettersi di partire da una base più vicina alla stima.

Questo non significa che convenga comprare solo a Sondrio: uno sconto alto può nascondere difficoltà di rivendita o di locazione. La scelta giusta dipende dai tuoi obiettivi: se cerchi una casa da abitare, la provincia in cui lavori è quella che conta; se cerchi un investimento, devi valutare anche la domanda di affitti.

I numeri di sintesi

Oltre allo sconto medio, ci sono altri numeri che aiutano a inquadrare il mercato delle aste. Gli annunci attivi su iAste.it sono 1.162, distribuiti in 533 comuni e 12 province. Il prezzo base mediano è di 85.500 €, con una superficie mediana di 118 mq e un prezzo al metro quadro mediano di 768 €/mq.

Questi numeri danno l'idea di un mercato accessibile: con meno di 100.000 euro si può partecipare a un'asta per un immobile di dimensioni familiari. Ma attenzione: il prezzo base mediano è solo il punto di partenza. Le offerte possono farlo salire, e le spese successive vanno messe in conto.

Un altro dato importante è la quota di annunci con uno sconto misurabile: 45,7%. Vuol dire che in più della metà degli annunci (il 54,3%) lo sconto non è calcolabile, perché manca la stima o perché il prezzo base è pari o superiore alla stima. In quei casi, il risparmio potrebbe essere nullo o addirittura negativo.

Quanto di quello sconto resta in tasca

Lo sconto medio del 34,3% è lordo: non tiene conto di imposte, compensi e lavori. Per capire quanto risparmi davvero, devi fare un conto completo.

Prendiamo un esempio concreto, partendo dai dati reali. Il prezzo base mediano è di 85.500 €. Applicando lo sconto medio del 34,3%, il valore di stima sarebbe circa 130.000 € (85.500 / 0,657). Se vinci l'asta al prezzo base, risparmi 44.500 € rispetto alla stima. Ma da questo devi sottrarre:

• le imposte di registro, ipotecaria e catastale, che dipendono dal tipo di immobile e dal fatto che sia la prima casa;
• il compenso del professionista che ti assiste (delegato alla vendita, avvocato, notaio);
• eventuali spese condominiali arretrate, che in alcuni casi restano a carico dell'acquirente;
• i lavori di ristrutturazione, se l'immobile è da riadattare.

Solo dopo aver sottratto queste voci puoi dire qual è il risparmio reale. In alcuni casi, lo sconto sulla stima si riduce a poco; in altri, se l'immobile è in buone condizioni e le imposte sono basse, il vantaggio resta consistente.

Quando il risparmio è reale

Il risparmio all'asta è reale quando si verificano alcune condizioni. La prima è che la base d'asta sia effettivamente inferiore al valore di mercato, non solo alla stima. Per verificarlo, confronta la base con immobili simili venduti di recente nella stessa zona, usando ad esempio l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate.

La seconda condizione è che tu abbia le risorse per coprire tutte le spese: non solo il prezzo di aggiudicazione, ma anche imposte, compensi e lavori. Se devi chiedere un mutuo, ricorda che le banche finanziano una quota del valore dell'immobile, non della base d'asta: la differenza la devi mettere di tasca tua.

La terza è che tu abbia il tempo di seguire la pratica: le aste hanno tempi e modalità che variano da tribunale a tribunale, e il calendario delle vendite è fitto. Se non hai dimestichezza, puoi rivolgerti a un professionista, ma il suo compenso va messo in conto.

Quando invece il risparmio evapora? Quando la base d'asta è vicina al valore di mercato, quando l'immobile richiede lavori costosi, o quando ci sono spese condominiali arretrate elevate. In questi casi, l'asta può non convenire rispetto al mercato libero.

La risposta onesta è quindi: dipende. Dipende dall'immobile, dalla zona, dalle tue condizioni. Ma con i dati alla mano, puoi fare una scelta informata. Se vuoi vedere gli annunci reali, puoi cercare tra gli annunci d'asta e confrontare le opportunità nella tua zona. Per orientarti tra le diverse province, la guida sulle aste in Lombardia ti dà i numeri provincia per provincia, mentre se ti interessa Milano, trovi tutto nella guida dedicata.