Mutuo per comprare all'asta: come funziona e quando va chiesto

Sì, si può: ma l'ordine è diverso

Comprare all'asta con il mutuo è possibile, ma richiede una marcia in più rispetto a un acquisto tradizionale. Nel mercato libero, prima trovi la casa, poi vai in banca a chiedere il finanziamento. All'asta, invece, la banca va coinvolta prima di fare l'offerta, perché i tempi per pagare il saldo sono stretti e non aspettano i tempi della burocrazia.

L'errore più comune è pensare di poter chiedere il mutuo dopo essersi aggiudicati l'immobile. In realtà, se non hai già una delibera, rischi di non riuscire a pagare entro il termine fissato dal giudice, perdendo la cauzione e l'immobile. La pianificazione è tutto.

La sequenza giusta

La sequenza corretta inizia con una telefonata alla banca, molto prima dell'asta. Devi spiegare che vuoi partecipare a una vendita giudiziaria e chiedere una pre-istruttoria. La banca valuterà la tua capacità di reddito e l'immobile (tramite la perizia) e, se tutto va bene, emetterà una delibera: l'impegno formale a concederti il mutuo, a certe condizioni.

Dalla delibera all'erogazione passano alcune settimane, e qui si perdono i tempi. La banca deve fare la perizia, valutare la documentazione, e poi erogare la somma solo dopo che il giudice ha emesso il decreto di trasferimento. Il problema è che il saldo va pagato entro un termine che il giudice fissa nell'avviso di vendita, spesso molto prima che la banca sia pronta a erogare.

Per questo, la sequenza giusta è: pre-istruttoria, delibera, offerta, aggiudicazione, decreto di trasferimento, erogazione. Se salti un passaggio, rischi di non farcela.

Cosa guarda la banca

La banca valuta principalmente due cose: la tua capacità di rimborso e il valore dell'immobile. Per la prima, guarda il tuo reddito e la tua situazione debitoria. Per la seconda, si basa sulla perizia, che nell'asta è già disponibile: è un documento che il tribunale ha fatto redigere per stimare il valore dell'immobile. La banca la userà come base per decidere quanto finanziare.

Un altro elemento cruciale è lo stato di occupazione dell'immobile. Se è occupato dal debitore o da terzi, la banca potrebbe essere riluttante a concedere il mutuo, perché sa che l'immobile non è libero e che l'acquirente potrebbe avere difficoltà a entrarne in possesso. In questi casi, la delibera può arrivare con condizioni più restrittive o non arrivare affatto.

La cauzione non è finanziata

Quando partecipi all'asta, devi versare una cauzione, di solito una percentuale del prezzo offerto, che serve a garantire la serietà dell'offerta. Questa somma va versata con liquidità propria: nessuna banca la finanzia, perché è un deposito cauzionale, non un acquisto. Se non la versi, la tua offerta non viene nemmeno presa in considerazione.

Quindi, prima ancora di pensare al mutuo, devi avere la cauzione pronta. Nel mercato attuale, con un prezzo base mediano di 85.500 €, la cauzione potrebbe essere una cifra significativa. Mettila in conto come costo iniziale, da sommare a tutte le altre spese.

L'erogazione e il saldo

Il momento critico è far combaciare l'erogazione del mutuo con il saldo del prezzo. Il giudice fissa un termine per il pagamento del saldo, che di solito è di qualche mese, ma può variare. La banca, dal canto suo, eroga il mutuo solo dopo il decreto di trasferimento, che arriva dopo l'aggiudicazione. Questo crea un problema: il saldo va pagato prima che la banca ti dia i soldi.

La soluzione è coordinarsi con il delegato alla vendita, che è il professionista che gestisce la procedura. Puoi chiedere di posticipare il saldo o di avere un termine più lungo, ma non è garantito. In pratica, devi avere un piano B: o hai liquidità per coprire il saldo in attesa del mutuo, o trovi una banca che eroghi in tempi rapidi.

Cosa fare se i tempi non tornano

Se la banca è lenta e i tempi non combaciano, hai alcune alternative. Puoi chiedere una proroga al giudice, ma non è scontato che venga concessa. Puoi cercare un'altra banca che sia più rapida, ma questo richiede tempo. Oppure puoi rinunciare all'acquisto, ma perderesti la cauzione.

La cosa più prudente è valutare bene i tempi prima di offrire. Se non hai già una delibera, o se l'immobile è occupato, forse è meglio non partecipare. Meglio perdere un'opportunità che perdere la cauzione. Ricorda che le aste vanno come vanno: non c'è nessuna garanzia di risparmio, anche se i dati mostrano uno sconto medio del 34,3% sul valore di stima.

Se vuoi capire meglio come funzionano i tempi del saldo, leggi la nostra guida su saldo prezzo e tempi della banca. E se temi di non farcela, scopri cosa succede se non si paga il saldo.

Quando sei pronto a passare dai concetti agli immobili veri, puoi cercare fra gli annunci d'asta e vedere cosa offre la tua zona.

FAQ

La banca finanzia il 100% del prezzo di aggiudicazione?

Dipende dalla banca e dalla tua situazione. In generale, le banche finanziano una percentuale del valore dell'immobile, non del prezzo di aggiudicazione. La perizia del tribunale è la base di valutazione, ma la banca potrebbe applicare uno scarto. Non esiste una regola fissa: devi chiedere alla tua banca.

Quanto tempo serve per una delibera?

Il tempo varia da banca a banca e dalla completezza della documentazione. In genere, servono alcune settimane, ma può allungarsi se l'immobile è occupato o se ci sono problemi con la perizia. Meglio iniziare il prima possibile.

Esistono mutui pensati per le aste?

Alcune banche offrono prodotti specifici per le aste, con caratteristiche come tempi di erogazione più rapidi o condizioni particolari. Tuttavia, non è una categoria standardizzata: devi informarti presso gli istituti di credito.

Se il mutuo non arriva in tempo perdo la cauzione?

Sì, se non paghi il saldo entro il termine fissato, perdi la cauzione e l'immobile. Per questo è fondamentale avere una delibera prima di offrire e un piano B se i tempi non combaciano.