Dopo l'asta: saldo, decreto e consegna delle chiavi

Hai vinto l'asta: ora inizia la parte burocratica. Dalla aggiudicazione alla consegna delle chiavi ci sono passaggi obbligati, con termini e adempimenti che è meglio conoscere per non perdere quanto fatto. Ecco la sequenza completa.

La sequenza dopo l'asta

L'aggiudicazione non è la fine, ma l'inizio di un percorso a tappe. Dopo che il giudice ha dichiarato aggiudicatario, parte il conto alla rovescia per il saldo del prezzo. Poi arriva il decreto di trasferimento, che è l'atto che ti rende proprietario. Infine, si procede con la cancellazione delle formalità e la consegna dell'immobile.

Ogni passaggio ha i suoi tempi e le sue regole, stabilite dal tribunale e dall'avviso di vendita. Non esiste un unico calendario valido per tutti: le scadenze variano da caso a caso. Per questo è fondamentale leggere con attenzione l'avviso di vendita e le comunicazioni del custode giudiziario, che è la figura che segue la procedura.

La prima cosa da fare è informarsi sul termine per il saldo: di solito è fissato in un periodo che va da uno a tre mesi, ma può essere diverso. Il giudice lo indica nell'ordinanza di aggiudicazione o nell'avviso di vendita. Se non rispetti il termine, rischi di perdere la cauzione e l'immobile.

Il saldo del prezzo

Il saldo è il pagamento della somma dovuta, al netto della cauzione che hai già versato per partecipare. La cauzione, di solito il 10% del prezzo offerto, viene trattenuta e conteggiata come acconto. Quindi, se hai offerto 100.000 euro e hai versato 10.000 di cauzione, dovrai versare altri 90.000 euro.

Il termine per il saldo decorre dalla comunicazione dell'aggiudicazione, ma la data esatta è sempre indicata nell'avviso di vendita o nell'ordinanza del giudice. Attenzione: il termine è perentorio, cioè non rispettarlo comporta la decadenza e la perdita della cauzione. Il versamento va fatto tramite bonifico o assegno circolare, secondo le modalità indicate dal tribunale.

Oltre al prezzo, devi mettere in conto altre somme: le spese di procedura (come la notifica dell'avviso), le imposte di registro e ipotecaria, e gli onorari del custode. Queste voci sono stabilite dalla legge e variano in base all'immobile e al valore. Il totale esatto ti verrà comunicato dal custode o dal professionista delegato.

Il decreto di trasferimento

Il decreto di trasferimento è l'atto con cui il giudice ti trasferisce la proprietà dell'immobile. Sostituisce il rogito notarile: non serve un notaio, perché è il tribunale a emettere il provvedimento. Viene emesso dopo che hai dimostrato di aver pagato il saldo.

Il decreto contiene i dati dell'immobile, il prezzo di aggiudicazione, le generalità dell'aggiudicatario e l'ordine di cancellazione delle formalità. È un titolo esecutivo: se l'immobile è occupato, ti dà il diritto di ottenere la liberazione.

Diventi proprietario a tutti gli effetti quando il decreto viene emesso e pubblicato. Da quel momento puoi iscrivere l'immobile nel catasto e nel registro immobiliare. Il decreto va trascritto nei pubblici registri per essere opponibile a terzi: di solito ci pensa il tribunale, ma è bene verificare.

Cancellazione di ipoteche e pignoramenti

Con il decreto di trasferimento, il giudice ordina la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti che gravavano sull'immobile. Non devi fare nulla tu: è il tribunale a disporre la cancellazione, che viene eseguita dal conservatore dei registri immobiliari.

I tempi di cancellazione variano da ufficio a ufficio, ma in genere avviene entro qualche mese dall'emissione del decreto. Nel frattempo, l'immobile risulta ancora gravato, ma è una situazione temporanea. Non devi preoccuparti: la cancellazione è automatica e non comporta costi a tuo carico.

Se l'immobile ha altre formalità, come servitù o usufrutto, queste non vengono cancellate: restano a carico del nuovo proprietario. Per questo è importante aver verificato la situazione prima di partecipare all'asta.

La liberazione dell'immobile

Se l'immobile è libero, cioè non occupato, la consegna è semplice: il custode giudiziario ti consegna le chiavi e l'immobile è tuo. Se invece è occupato, la liberazione è più complessa e richiede tempo.

In caso di occupazione, il custode giudiziario ha il compito di gestire lo sfratto, se necessario. L'aggiudicatario non può agire da solo: deve attendere che il tribunale emetta l'ordine di liberazione e che il custode lo esegua. I tempi possono essere lunghi, soprattutto se l'occupante è un inquilino con contratto regolare.

Non tentare mai di entrare da solo o di cambiare le serrature: rischieresti di commettere un reato. Affidati al custode e, se necessario, a un avvocato. La legge ti tutela, ma bisogna seguire la procedura.

Tabella riepilogativa

I dati sugli sconti medi provengono dall'elaborazione iAste.it sugli annunci pubblicati dal Portale delle Vendite Pubbliche, aggiornati al 24/08/2026.

FAQ

Posso entrare nell'immobile subito dopo l'aggiudicazione?

No, non puoi entrare finché non è stato emesso il decreto di trasferimento e, se l'immobile è occupato, finché non è stata eseguita la liberazione. Entrare prima è illegale. Devi attendere che il custode giudiziario ti consegni le chiavi o ti autorizzi.

Chi paga la cancellazione dell'ipoteca?

La cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti è ordinata dal giudice nel decreto di trasferimento e viene eseguita d'ufficio, senza costi per l'aggiudicatario. È un adempimento del tribunale, non un onere a tuo carico.

Cosa succede se non pago il saldo nel termine?

Se non rispetti il termine per il saldo, perdi la cauzione e l'immobile viene rimesso in vendita. Inoltre, potresti essere responsabile per l'eventuale minor prezzo ottenuto nella nuova vendita. È fondamentale rispettare la scadenza.

Il decreto di trasferimento va registrato?

Sì, il decreto di trasferimento va trascritto nei registri immobiliari per essere opponibile a terzi. Di solito provvede il tribunale, ma è bene verificare che la trascrizione sia avvenuta. La registrazione comporta il pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.

Per approfondire, puoi consultare il calendario delle prossime aste o la checklist delle verifiche prima dell'offerta. Se sei all'inizio, leggi la guida su cosa succede il giorno della gara. E se l'asta è andata deserta, scopri cosa succede quando nessuno fa un'offerta. Quando sei pronto a cercare, usa il cerca fra gli annunci d'asta.